冯仑:判断未来的“笨招”就是看历史


地产趋势

对于企业家来说,工作之一就是要判断未来的变化和走向,企业家今天的决策决定了企业未来是好是坏、是生是死。万通集团董事长、知名地产商人冯仑在自己的微信公众号“冯仑风马牛”上发表了一篇文章,谈了谈他是怎么判断房地产行业未来发展趋势的。

冯仑认为,每个人心里的未来都不一样,即使是同一个行业,企业也有不同的未来,谁对谁错没有绝对标准。“谁活得好,活得久,那谁就是对了,不管是怎么做的,也都各有各的道理。”而他在判断未来时,有一个“笨招”就是看历史。他打了一个比方:“小孩不知道怎么娶媳妇过日子,那就看大人的故事,看完就会娶媳妇了。”

冯仑经常去国外考察,一直在关注发达经济体的企业在最近十几二十年中的经历,他就以这为参照来判断。比如GDP到了多少时人家做了什么,然后对比国内的GDP水平,决定自己该做什么。他说:“通常人均GDP在两千到八千美元时,住宅成长最快。二战后从美国到欧洲、日韩都是这样,所以今天你要找转型方向,就去人均GDP三千美元开始往上的地方,像金边、曼谷,做住宅没问题,这是规律。”而到了人均一万美元GDP时,住宅要怎么做,住宅之外的写字楼、酒店、购物中心、医疗健康、物流仓储、公共物业,这几大类是什么逻辑,哪个先做,哪个后做,用哪种投资方法,这就是冯仑现在参照发达经济体考虑的问题。“这就相当于五岁时就把大人的事都看明白了,然后自己谈恋爱、过日子,都照着这个比划。”

根据冯仑和万通的研究,他们看准未来地产四个发展方向:第一是极致化单品。能快速迭代,可复制扩大规模,同时降低制度成本,包括旅游、休闲、学生公寓、养老公寓、都市公寓等。第二是以运营为核心的资产管理业务。万通将会围绕大健康领域,包括养老、月子中心、医疗中心、诊所等运营单位进行项目合作。三是房地产投行。用房地产投行帮助项目做融资、并购、资产证券化等。四是房地产科技类企业的投资。

以上是冯仑判断地产行业未来发展方向的方法以及他个人的具体判断,希望对你有启发。

讲述:郑磊

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