策划人:韩亮

你好,这里是《邵恒头条》,我是邵恒。

这段特殊时期,让很多人的生活方式都发生了一些变化。其中有一个特别显著的变化就是:很多原本必须在现场完成的事,全都转移到了线上进行。这点相信你也感受到了。

我看到一条消息,北京、深圳、长沙、苏州等一、二线城市最近VR看房客户端的访问量大幅上涨。用户只要点点鼠标,就可以360度看遍房间每个角落,和在现场看房的体验很接近。

你看,就算足不出户,也不耽误大家买房的热情。

在老百姓的观念中,买房属于一种刚性需求。成家立业,首先考虑的就是要买套房子。问题来了:“买房是刚需”这个观念是怎么形成的呢?

我最近在《经济学人》上看到了一组重磅专题报道,对这个问题给出了解答。这组报道一共有七篇文章,对西方国家的房地产市场现状进行了深度反思。

报道里提出一个很有意思的观点:买房这件事,是几十年前发达国家推出的一系列倾向性住房政策的结果。也就是说在西方国家,买房是一种被刻意宣传出来的需求。

为什么西方国家的政府要鼓励民众买房呢?目的很简单,为了拉动经济。从短期来看,也确实起到了效果。

可如今,西方社会意识到,提高住房自有率成了很多经济和社会问题的根源。正是它,造成房价不断上涨,加剧了社会不平等,还诱发了金融危机。

《经济学人》甚至抛出一个结论:单纯地鼓励买房让西方发达国家经历了一场长期的、严重的经济失败。未来全球房地产市场的发展,需要新的思路。

在今天的《邵恒头条》中,我就来跟你分享一下这篇文章的内容。

那西方国家是从什么时候开始鼓励民众买房的呢?从二战结束后开始的。

在那之前的20世纪中叶,美国的居民住房自有率只有45%,而英国更低,只有30%。对民众来说,住的房子是不是自己所有,并没有那么重要。在这之前,西方富裕国家的房价也一直保持着长期稳定。

不过二战之后,这个局面改变了。

许多发达国家的政府决定提升住房自有率,一方面是为了更好地建设国家,唤起公民的“主人翁意识”,另一方面也是为了拉动经济。

于是,他们就推出了一系列刺激政策。

就拿美国来说。美国的退伍军人管理局从20世纪40年代中期开始,就面向退伍军人发放极其优惠的抵押贷款,买房子不需要首付。

加拿大也在1944年通过了国家住房法案,提供各种房贷优惠政策。

而1950年,日本也成立了政府住房贷款公司,为民众提供低利息的抵押贷款。

从那时候起直到2000年,在这半个世纪的时间里,很多民众用抵押贷款的方式购买了属于自己的第一套房子。

从数据上看,抵押贷款在发达国家GDP中所占的比重上涨了一倍多。住房自有率也开始大幅攀升,美国和英国的住房自有率,双双提升到了70%。与此同时,“租房不如买房”也慢慢地在民众的观念里扎根。买房,变成了一种非常主流的选择。

你可能觉着:听起来没啥毛病啊,这些发达国家的政府和老百姓不都得了实惠吗?没那么简单。

在提高了住房自有率之后,房地产市场的供求矛盾也变得突出了。全球人口越来越多,可能用于建设新住宅的土地供应量是有限的,尤其在资源聚集的大城市,比如纽约、旧金山,更是没那么多房子可以建。带来的结果就是:房价开始飞涨。

在过去的70年里,全球房价平均上涨了四倍多。在许多国家,房价的上涨速度远远超过了居民收入的增长速度。

买房不光是为了居住,还变成了资产增值的途径。买了房的人希望房价不停上涨,可买不起房的人只能看着房价叹气,这无形中也加剧了社会不平等。

我在文章中还看到一个数据:1990年,当时美国的婴儿潮一代30多岁,他们拥有的房产占到美国全部房产的三分之一。可是到了2019年,美国的千禧一代同样是人到中年,你猜猜他们拥有的房产占多少呢?答案是:只占全美国的4%。

你也知道,近年来在西方国家民粹主义有抬头的趋势,而《经济学人》认为,住房引发的社会矛盾就起到了火上浇油的作用。

不光是这样,过于宽松的信贷政策还产生了大量次级贷款,催生了房地产泡沫。后果呢?你肯定也知道,2008年的那场金融危机,不就是由美国的次贷危机引发的吗?

所以如今西方开始进行反思了。可问题是,买房的观念早已经深入人心,到现在这个阶段还能怎么办呢?难道再出政策,鼓励民众不买房吗?

这当然不现实。

《经济学人》给出的建议是,各国政府要做的不是限制老百姓买房,而是让买房不再成为实现安居的唯一路径。要实现这个目标,必须想办法有效降低居住成本。

怎么降低呢?有一些措施你肯定能想得到,比如推动住宅用地开发,增加供给;多建造保障性住房,让低收入群体有地方住;还有,通过房产税提高购房人持有房屋的成本,削弱房产的投资属性,避免投机。

可光这样还不够,文章还提到了一点解决方案:应该让租房重新成为一种更舒适的选择,让租房不比买房差。

你可能好奇,这真有可能实现吗?要知道,很多人之所以会觉得租房不如买房,就是因为租房不够稳定,租户总是担心被房东撵走,而且租金也会不断上涨。

在这方面,德国倒是做了个很好的示范。

德国有一套成熟的房屋租赁体系,首先他们鼓励长期租赁,租约非常长。一般在英美等国,租约也就2-3年,但德国的平均租约都在10年以上。相关法规也保障了租户的权益。比如,租房者与房东签订租约后,租金不能任意提升,只能每3年做一次调整。而且在租约期内,房东不能任意将房子收回。

此外,德国还有一个全国性的租户协会,成员多达300万人。协会可以帮租户跟房东去讨价还价,还能提供免费的法律咨询援助。这些措施,都保证了在德国租房也能有很好的居住体验。

效果怎么样呢?从数据上看,德国的房价虽然也在涨,但住房自有率长期保持在50%左右,首都柏林的住房自有率更是不到20%。

德国还有一种很独特的住房形式叫“共建房”,也是另外一种解决方案。共建房是指一群人自发性地共同成立一个组织,向银行借贷之后和政府买地,自己找建筑师盖房子。整座大楼的设计、装修、物业,都由全体住户共同投票决定。

在房子盖成之后,所有共建人都会成为租户,每个月付房租用来缴纳贷款。等银行贷款还清之后,那租户每个月只需要付基本的水电费就行了。

这种共建房的租户并没有房屋的所有权,但是他们也能安心住上一辈子,甚至还能将房子留给下一代。据统计,在德国有33%的住房都是以这种共建房的形式运作的,这也能降低房屋自有率。

除了这些之外,我注意到,近些年还出现了一个新趋势叫“共居”,也就是租户之间通过共享空间,进一步降低居住成本。共享什么呢?共享办公空间,共享厨房和洗衣设备,共享健身房和屋顶露台等等。

现在已经有企业瞄准了这一块。在国际上比较知名的,是新加坡的一家创业公司,叫Hmlet。他们不光在新加坡站稳了脚跟,还成功打入了澳大利亚的住房市场。

Hmlet的经营模式很简单。他们先从私人业主那里租到房屋,再重新装修改造,建立一个共居社区,里面各种设施非常齐备,租户能拎包入住。每个共居社区都会有专门的社区经理运营维护,租户之间的联系也很紧密,经常组织各种活动。

我看到报道,去年三月,Hmlet在悉尼推出了两个共享居住社区,从窗户望出去就能看到CBD区域,在当地很受欢迎。

好了,总结一下,在今天的《邵恒头条》中,我跟你分享了《经济学人》对西方发达国家过去半个多世纪的住房政策进行的回顾。

文章把提高住房自有率看成是一场经济失败,认为从长期看,盲目鼓励买房不但抬高了房价,加剧了社会矛盾,还为金融体系带来了系统性风险。

读完了文章之后,我的感受是:如今无论在哪个国家,在大城市里买套房子,都挺不容易的。买房本身倒还不是问题,问题在于买房一旦成了刚需,就成了人人要争先实现的目标。到这一步就值得警惕了。

毕竟,对个人来说房贷是一笔沉重的经济负担,而对整个国家来说,让居民都背上房贷,也是件挺有风险的事。

而一个理想的社会,我认为应该实现“居者有其屋”。这句话背后的含义是,你可以好好地在一个地方安顿下来,但你不用非得把它买下来。

好了,这就是今天的《邵恒头条》。我是邵恒,我们明天见。

买房刚需