你好,这里是《邵恒头条》,我是邵恒。

这段时间,国内的经济重启一直都是人们关注的重点。关于怎么发动各个领域的引擎,目前已经有不少的思路和尝试。

比如各地发消费券、办购物节,拉动消费引擎;再比如新基建的政策纷纷出台,拉动投资引擎。

在这些讨论中,有一个领域很少被提到,就是房地产。原因也很好理解,因为“房住不炒”是房地产政策的底线,所以楼市松绑不适合作为短期的刺激政策。

不过,我注意到,北大国发院金融学副教授徐远,最近提出了一个经济刺激的新想法,就跟房地产行业有关,叫做“二次房改”。按照他的设想,这是一个既能满足“房住不炒”,又能撬动新的基建和消费需求的策略。这是我近期看到的,关于经济重启比较新颖的思路。在今天的《邵恒头条》中,我就来跟你分享一下徐远教授的观点。

一说“二次房改”,很多人可能马上就会想到,所谓的“一次房改”,也就是90年代,我们从单位福利分房的时代,进入了商品房时代。

此后,商品房开发就成为了中国经济增长的重要引擎之一。清华大学房地产研究所所长刘洪玉在一次论坛发言中指出,从1995年开始,中国房地产投资占GDP的比重一直超过8%,而在过去五六年时间里,平均水平更是达到11%左右。更不用说,房地产投资拉动的相关基础设施建设以及家庭消费的增长。

当然,房地产拉动经济的短板,我们也都能看到。房价太高,老百姓生活成本上涨不说,楼市泡沫的金融风险也不是小事。这也是为什么,商品房市场这几年一直都有“房住不炒”的政策原则。即便在疫情的情况下,这个领域的政策刺激空间似乎也不大。

不过,你也知道,这一次疫情对经济的冲击的确非比寻常,可能也需要一些非比寻常的刺激手段。

目前最乐观的情况,是国内疫情4月份能控制住。徐远教授分析说,即便是按照这个情况估算,我们也已经损失了全年1/8的工作时间。中国第一季度的GDP已经损失了3万亿元。

本来,按照“十三五”的规划,今年GDP得增长至少5.7%,咱们国家才能达成“十三五”的经济增长目标。现在,在疫情冲击下,如果我们还想达成目标,就需要力度很大,见效很快的刺激手段。据徐远老师估算,从量级来说,肯定是2009年4万亿的计划以来,量级最大的经济刺激。

而且,这种经济刺激手段,最好有利于长期的增长,不能留下副作用,不能留下难以化解的政策负担。

那像这样的经济刺激,到底从哪来呢?

在一般人看来,政府可以动用的刺激手段当然很多啦,比如说财政政策、货币政策、产业政策等等,总之,枪里面可打的子弹多了去了。

可徐远老师分析说,这些政策都有各自的限制条件,并不一定像人们想象的那样,有那么大的发挥空间。

比如说,财政政策,这得需要政府花大钱吧?但是从2015年开始,政府的财政压力就已经越来越大了,再有新的债务压力,可能会无法承受。

更何况,即便有钱,钱又能花在哪呢?

传统来说,地方政府花钱是花在基建项目上,但是那些容易做的基建,像是道路、县城甚至乡镇的基础设施都建得差不多了,更何况,在中西部、中小城市的基础设施使用率很低,再建也是浪费。

现在,很多人讨论产业政策的时候,都会提到新基建。可徐远教授认为,大规模投入新基建也要谨慎,因为技术的迭代有自身的规律,技术的成熟也有自己的节奏,推进太快,容易走弯路,甚至欲速不达,前期的投入也可能打水漂。

而货币政策呢,空间也不大。原因是,货币政策首要目标是稳定物价,控制通胀。徐远教授分析说,每年央行的通胀目标是3%左右,但是今年1月和2月,通胀率都已经超过了5%,要在后面三个季度里发货币刺激经济,同时又把全年通胀控制在3%以下,或许不容易实现。

面对这么多限制条件,徐远老师尝试破出一条新思路。他提出了一个非常大胆的“探索性建议”,那就是,在大城市的都市圈里,大规模建设安居房,也就是面向中低收入群体的低价住房。在他看来,这项“探索性”建议既能解决短期需求,又能兼顾长期增长,还有利于国家治理的现代化。

为什么这么说呢?

徐远老师算了一笔账,说从短期来看,如果每年新建1000万套安居房,套均面积50平方米,套均投资100万,这就意味着每年直接投资10万亿。这么大规模的新增投资,必然会带动关联投资,释放更多的刺激。

即便按照保守情况估计,安居房承接了目前一部分已有的房地产需求,带来的新增投资也能有4万亿-5万亿规模。这意味着,房地产投资领域在一年内净增30%-40%,徐远教授说,根据以往经验判断,这会带动GDP 3%的增长,能解决短期经济重启的问题。

从长期来说,如果每年建1000万套安居房,那么未来10年的经济增长都能有保障,起码能托住经济增长的下限。

我相信,你听到这,反应估计跟我第一次听到这个提议的时候一样,感到惊讶、难以置信。此时此刻,你脑子里肯定有很多疑问:

比如说,这么多房子,给谁住?

再比如,大城市已经够拥挤的了,上哪找这么多地?

更关键的,建房子的钱从哪来呢?这不还是让政府补贴花钱吗?

别着急,这些问题,徐远教授也考虑到了,这里面有很多细节要讨论,不说清楚,政策就很容易走形。我们一个一个问题说说。

第一个问题,这么多房子,给谁住?

徐远老师设想的居住对象,是在大城市打拼的中低收入流动人口,也就是我们俗称的农民工群体。目前,全国农民工的总人口在2亿左右,算上他们的家庭和未来进城的农民工群体,这个数量会达到3亿-4亿人。安居房解决的,就是这部分人群的住房问题。

你想,这部分人群常年在大城市打拼,但是由于房价和生活成本的问题,常常需要大规模流动。这种流动既浪费时间和资源,也不利于这个群体形成对居住地的情感认同。

所以徐远教授认为,应该满足这个群体的安居需求,凡是在大城市就业且没有住房的人,不限户籍、不限学位,只要在当地缴纳社保达到一定的年限,就应该有在当地购买安居房的资格。

当然,为了避免炒房,安居房应该按照40-60平方米的小户型修建,并且应该纳入城市居民的购房限额里。买一套安居房会占一个购房名额,中高收入人群就不太会优先选择买安居房了。

那这么多人,都居住在大城市周边,建房的地又从哪来呢?城市里已经足够拥挤了啊,哪有这么多空间?

徐远教授提了一个有意思的思路,他说其实在大城市内部本来就有一些利用效率不高的空间,比如说低效的工商业用地,甚至是一些科研用地,这些土地都可以转化成安居房。

而且安居房的选址最好是在城市的近郊,因为远郊交通生活不便利,建成了也不一定有那么大的需求,反而是基础设施的浪费。

同样的道理,建安居房的城市,应该是人口流入量高的大城市,而不是小城市。因为小城市人口流出大,建了安居房也是巨大的浪费。应该按照人口流动方向和人口数量来选择城市,并且合理调配安居房的名额。

不过,还有一个关键的问题,就是钱从哪来?前面已经说了,政府的财政压力本来就不小,要搞这么大规模的安居房建设,上哪去找钱呢?

这就是徐远教授这项提议的关键所在了:其实,他提倡的是依赖或者撬动市场和商业力量解决问题。

比如说,在开发的方式上,他主张商业化运作。政府管土地供应、监管质量和各种配套,实际开发还是由商业公司来做,政策的细节设计得兼顾流动人口、商业银行、地方政府以及开发商四方的利益。

而在租售的模式上,徐远教授主张,按照商品房的模式来销售,而不是租赁,因为如果采用销售模式,资金回笼快,开发商拿到钱可以很快去开发下一批安居房。而相比之下,租赁模式的管理和运行成本很高,资金回笼太慢,不可持续。

在购房的方式上,徐远教授也建议,要考虑商业的可持续性,安居房也不能完全是福利,购房者也应该支付首付,并且首付比例不能太低,比如20%。贷款利率可以优惠,但是仍需要购房者有一定的支付能力,这样商业银行的风险才不会太高。

你看,现在我们讨论经济刺激,都觉得政府要拿钱出来,但徐远教授考虑的是,怎么能让政府用最少的投入,撬动最大的商业力量,让市场的飞轮转动起来。

你可能觉得,这个设想只是一个经济刺激政策,但其实徐远教授的考虑还不止于此。他觉得,如果能借此机会,解决农民工群体的居住问题,那这个群体将会成为城市未来的“新市民”,最终打破城乡二元结构的限制。

当然,这只是徐远老师的一个“探索性建议”,可行性如何,我不是宏观经济专家,我也不好判断。

但是我觉得,徐远老师解决问题的思路让我很有收获。大多数人面对冲击,考虑的是如何重建旧秩序。但是高手面对冲击,考虑的是怎么能开拓新思路,给所有人一个更好的新世界。

好了,这就是今天的《邵恒头条》。我是邵恒,我们明天见。

参考材料:

《疫情的经济后果》,徐远观察

房改