NO.965 咖啡店该如何选址?


你好,这里是罗胖精选。今天继续跟你聊生活中的真实挑战和解决方案。

我们办公室旁边的咖啡店老板是个90后的女孩,她问了这么个问题。她说,有一个共享办公界的大品牌,邀请他们入驻到某个“办公社区”开店,给办公室的白领们做配套服务。我觉得机会很好,能跟大牌共享空间合作嘛,选址区位也很好。可是,共享办公空间,你懂的,毕竟是有些封闭,她担心会限制规模,一旦进去,实打实的硬件投入了,但是,如果人流量不够,不就掉进坑里了吗?我到底该不该去呢?

乍看这是个很个性化的问题,其实背后的本质,是咖啡店这种小买卖,应该怎么选址,写字楼和商场,到底有什么不一样。真的遇到坑了,怎么办?针对这个问题,我们邀请到瑞幸咖啡的杨飞来解答,他也是上市公司瑞幸咖啡,就是咱们都喝过小蓝杯的CMO。我们有请杨飞老师。

人生一切难题,知识给你答案。杨飞为你解答。

人流量,是咖啡店选址一个重要的考虑因素。想知道你适合不适合入驻到“办公社区”,这个问题,本质上就是学会计算“办公社区”可以给你的流量有多少,以及人流量多大的写字楼适合开咖啡店。在这个回答里,我不仅会帮你分析如何通过人流量计算盈利水平,还会分享一些我们在这方面踩过的坑,供你参考。

流量分线上的和线下的。如果是传统咖啡店,首先需要考虑线下流量,也就是它所在地的固定人流量。如果是偏线上引客的咖啡店,主要考虑的就是线上流量。比如瑞幸咖啡,它对地理位置的要求没有那么高,线下有一定的基础人流量,主要依赖的还是通过线上用户分享裂变带来的非本区域的流量,理论上门店周围1.5公里范围的人群都有可能来购买。

但是,如果没有互联网引客手段,即使开通了美团和饿了么等渠道,咖啡店主要依靠的还是本身所在区域的人流量。如果是想开在办公区域里,那人流量主要就是写字楼里的办公人群。

那人流量多大的写字楼适合开咖啡店呢?理论上,在一个固定人群有1000人的写字楼,如果你有咖啡、奶茶和小食等商品,而且前期有一定的优惠政策,一天做到20%-30%的转化,也就是卖到200~300杯是很有可能的。基于此,假设你的咖啡店每天能卖到200件产品,每件商品平均价格在15元左右,每天营业收入就是3000元,那么这个门店每月营业收入是72000元(按每个月24个工作日计算)。咖啡行业的毛利率一般是50%,也就是该门店每月毛利是36000元。假设该门店租金在1万元以内,门店有3个员工(人工成本是6000元/人),设备折旧是每月1000元,那么该门店每个月的基本盈利是7000元,基本可以实现盈亏平衡。如果每天卖到300件商品,那该门店每个月的基本盈利就能达到25000元,彻底实现盈利。当然这只是一种基本算法。

此外,咖啡行业的一个重要优势就是用户留存率和复购率都比较高,而且复购率会越来越高。因此,如果一个咖啡店在某个固定区域开业半年以上,理论上会有“双50%”,即会有50%用户消费,50%用户复购,也就是单个门店一天可以卖到500杯以上,并且大部分都是老用户。

通过上面这些计算,我们知道选择办公楼开店的盈利水平。其实,瑞幸就是主打写字楼、服务办公人群。你可能会问,我们为什么不选择商场这些人流量大的地方呢?

其实,商场的流量,属于「流动性流量」,它其实对咖啡店也不是那么友好。

一般商场周一到周五人流量会很少,周末会很好,周末人流量一般会比平时高30%-50%左右。因此对开在商场里的咖啡店来讲,平时人流量少,卖的不会太多,一周7天,只有周末是高峰期。除非是一些综合楼商场,它后面背靠写字楼,这是一种商圈型组合,再加上外卖,那它的基本人流量才会不错。

当然,如果在商场和写字楼两者去选,瑞幸咖啡一般还是会选择写字楼,主打办公人群。一是写字楼人群比较固定,容易培养高频习惯;二是咖啡是提神醒脑的功能性饮料,不偏休闲,对办公人群有实用价值。因此做写字楼是更合理的。

再说回办公空间。像wework这种众创型的办公楼,空间究竟好不好呢?其实我们在瑞幸咖啡创业初期也考察过,当时觉得还不错,一些众创空间提供的优惠政策非常好,比如0租金,但是在选址考察过程中,还是放弃了一部分众创空间,原因有三条:

1. 部分众创空间招商不满,实际办公人群比较少,可能还达不到千人级规模,根据前面的盈利计算,单一门店很难做到盈亏平衡;

2. 有些众创空间是老旧区域或厂房改造,区域比较偏僻,招商和出租率很一般。而且在这种改造区域开咖啡店,食品经营证照比较难办理;

3. 大多众创空间都是切割空间,看起来园区很大,其实每个空间可能就几百人左右。而且这种共享型办公室,人员流动性大,员工可能今天来明天走,就会存在很大的不确定性,人群的消费习惯很难培养。

总体来说,咖啡店比较依赖线上和线下人流。像星巴克这种传统咖啡店主要考虑线下人流量大, 因此选址多在道路交叉口;像瑞幸咖啡这种偏线上引客的咖啡店,多选在千人级写字楼大堂,以便锁定线上线下两个流量入口,比如线下的每天上下班、上下楼以及线上的人群裂变。所以,如果你是传统咖啡创业者,对线下流量依赖度更大,建议还是寻找固定人群比较集中,人流量大但流动性不那么好的空间,最好能抓住周一到周五,主要以咖啡这种提神醒脑饮料消费为主的人群,也就是办公室人群。理论上办公室人群的消费习惯是比较好培养的,因为咖啡有自己的魔法效应,会让人越来越依赖性。

好,内容听完了,我是罗胖。

听完了杨飞的解答,估计你也是头一回知道,原来写字楼和商场完全是两种不同的土壤,做线下生意的朋友可别扎错根。


如果这几天你都在关注我们这个罗胖精选,你会发现我们推出的这个轻量级的问答小服务,都是围绕「怎么办」展开的。我们的问题,不是那种可以自己去查下百度就能明白的问题,也不是那种“找个漂亮女朋友会是什么体验”之类的问题。我们关心的,还是那个词,挑战,来自于真实世界的具体的人面对的要在约束条件下解决的“怎么办”的问题,才是挑战。

剧透一下。这个服务我们已经做成了正式的知识产品,就叫「十万个怎么办」,我希望它是一个新时代的百科全书计划。本周五,它就会正式与你见面。敬请期待。

好,罗胖精选,明天继续。